압구정5구역 재건축 전쟁 2026 — 현대건설 vs DL이앤씨, 1.5조 초대형 수주전의 모든 것

압구정5구역 — 2026년 재건축 시장 최대 격전지

2026년 강남 재건축 시장의 시선이 압구정동 490번지 일대에 집중되고 있습니다.

압구정5구역. 압구정한양1·2차 아파트를 통합 재건축해 지하 5층, 지상 최고 68층, 8개 동, 공동주택 1,397가구 규모의 초고층 랜드마크로 탈바꿈시키는 사업입니다. 면적은 약 7만 8,989㎡(2만 3,900평), 조합이 제시한 공사비는 1조 4,960억 원입니다.

한강변 입지, 압구정이라는 상징성, 강남권 학군, 대규모 공사비가 맞물리면서 올해 정비사업 시장의 핵심 사업지로 꼽힙니다.

이 사업의 시공권을 두고 현대건설과 DL이앤씨가 맞붙었습니다. 4월 10일 입찰 마감 결과 두 건설사가 각각 입찰보증금 400억 원을 납부하며 경쟁 구도를 형성했습니다. 시공사 최종 선정은 5월 30일 조합 총회에서 결정됩니다.

현대건설의 전략 — '압구정 현대 갤러리아'와 헤리티지

현대건설은 단지명으로 '압구정 현대 갤러리아'를 제안했습니다.

기존 하이엔드 브랜드 '디에이치(THE H)'가 아닌 '현대'라는 이름을 전면에 내세운 것이 핵심입니다. 이는 압구정 일대에 수십 년간 축적된 '현대아파트'의 지역적 상징성과 정체성을 계승하겠다는 전략으로 해석됩니다.

설계는 영국 건축설계사 RSHP(Rogers Stirk Harbour + Partners)와 손잡았습니다. RSHP는 파리 퐁피두센터, 런던 로이드 빌딩, 마드리드 바라하스 공항 터미널4 등을 설계한 세계적 건축사무소입니다. 한강 조망을 극대화하고 도시 환경과 조화를 이루는 프리미엄 주거단지를 구현하겠다는 구상입니다.

현대건설은 한화와 업무협약을 맺고 갤러리아백화점·압구정로데오역과 연결되는 복합개발 구상도 제안했습니다. 17개 금융기관과 협약을 맺어 자금 지원 기반도 갖췄습니다.

이미 압구정2구역을 수주한 현대건설은 3구역과 5구역까지 확보해 압구정 일대에 '현대 브랜드 타운'을 조성하겠다는 목표를 세우고 있습니다.

DL이앤씨의 전략 — '아크로 압구정'과 파격 조건

DL이앤씨는 하이엔드 브랜드 '아크로(ACRO)'를 앞세워 '아크로 압구정'을 제안했습니다.

그러나 이번 수주전에서 DL이앤씨가 더 강조한 것은 브랜드보다 조건입니다.

공사비는 3.3㎡당 1,139만 원을 제시했습니다. 조합 예정가인 1,240만 원보다 평당 100만 원 이상 낮은 수준입니다. 인근 압구정3구역(1,120만원), 4구역(1,250만원)과 비교해도 경쟁력 있다는 평가가 나옵니다.

이주비 LTV 150%는 이 수주전에서 가장 파격적인 조건으로 꼽힙니다. LTV(Loan to Value)는 주택 담보가치 대비 대출 비율인데, 150%는 담보가치를 초과하는 수준까지 자금을 지원하겠다는 의미입니다. 분담금 납부는 입주 후 최대 7년까지 유예, 책임준공 확약서 제출도 내걸었습니다.

설계는 글로벌 건축·엔지니어링 그룹 아르카디스(ARCADIS)와 초고층 구조 전문사 에이럽(ARUP)과 협업합니다. 에이럽은 런던 더 샤드, 싱가포르 마리나 베이 샌즈, 애플 파크 등 세계적 프로젝트 구조 설계를 맡은 곳입니다.

도촬 논란 — 볼펜형 카메라 사건

이번 수주전에서 예상치 못한 논란이 불거졌습니다.

4월 10일 입찰 마감 당일, 양측의 서류 개봉 과정에서 DL이앤씨 직원이 소지한 볼펜형 카메라가 발각됐습니다. 현대건설은 이를 입찰 서류 무단 촬영으로 보고 DL이앤씨 관계자를 경찰에 고소했습니다.

조합 측이 사전에 사진 촬영 금지 수칙을 공지했음에도 이를 위반한 행위로, 현대건설은 공정성을 심각하게 훼손하는 중대한 위법 행위라고 판단했습니다.

DL이앤씨 측은 개인의 일탈이라는 입장을 밝히고 조합에 사과 공문을 전달한 것으로 알려졌습니다. 이 사건이 5월 30일 시공사 선정 총회에서 조합원 표심에 어떤 영향을 미칠지 주목됩니다.

신반포·반포·목동 — 동시다발 재건축 전선

압구정5구역뿐만 아니라 강남권과 목동 재건축도 동시에 달아오르고 있습니다.

【신반포19·25차 — 삼성물산 vs 포스코이앤씨】

잠원동 신반포19·25차 아파트와 한진진일빌라트, 잠원CJ빌리지 등 4개 단지를 통합 재건축하는 사업(예정 공사비 4,434억 원)에서 삼성물산과 포스코이앤씨가 맞붙었습니다. 2024년 부산 시민공원주변 재개발 이후 약 2년 만의 재대결입니다.

【신반포2차 — 최고 48층, 2,056가구 랜드마크】

한강변에 위치한 잠원동 신반포2차는 최고 48층, 2,056가구 규모로 재건축됩니다. 특별건축구역으로 지정돼 한강변 입지를 극대화한 수변 경관 단지로 개발됩니다.

【서초진흥 — 최고 58층, 867가구 도심 복합시설】

강남역 도보 5분 거리의 서초진흥아파트는 최고 58층, 867가구 규모의 대규모 주거복합시설로 재건축됩니다. 상습 침수 피해를 막기 위한 대규모 빗물배수터널과 연계된 저류시설도 함께 구축됩니다.

【목동6단지 — 유찰 후 재공고】

목동6단지 재건축(예정 공사비 1조 2,129억 원, 완공 후 2,173가구)은 DL이앤씨만 단독 응찰해 유찰됐습니다. 경쟁 입찰 요건을 충족하지 못해 재공고 절차가 진행 중입니다. 두 차례 유찰 시 수의계약으로 전환이 가능합니다.

오티에르 반포 — 청약 경쟁률 1,180대 1의 의미

재건축 수주전이 치열한 와중에, 완성된 강남 하이엔드 단지에 대한 수요는 여전히 뜨겁다는 것이 확인됐습니다.

포스코이앤씨의 하이엔드 브랜드가 적용된 서울 서초구 '오티에르 반포'는 1순위 청약에서 평균 710대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 전용 59㎡ B타입은 15가구 모집에 1만 7,713명이 몰려 1,180대 1이라는 최고 경쟁률을 기록했습니다.

이 단지는 신반포21차를 재건축한 251가구 규모로, 분양가상한제 적용으로 당첨 시 약 20억 원의 시세 차익이 기대된다는 점이 높은 청약 경쟁률로 이어졌다는 분석입니다. 전매제한 3년, 실거주 의무 2년 조건이 있습니다.

▸ 압구정·여의도·목동·성수는 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수 시 2년간 실거주 의무가 있으며, 갭투자는 허용되지 않습니다.

▸ 시공사 선정 이후에도 분담금 확정, 이주, 착공, 준공까지 수년이 소요됩니다. 장기 보유 관점이 필요합니다.

▸ 분담금 규모는 최종 설계 확정 후 변동될 수 있습니다. 현재 제시된 수치는 입찰 단계 예상치입니다.

▸ 실제 투자 결정 전 해당 구역 조합 공시 자료와 전문 부동산 자문사의 상담을 반드시 거치시기 바랍니다.##END##